Thẩm phán phải thu thập chứng cứ xác định hợp đồng mua bán nhà ở đang tranh chấp là hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
- Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở được hướng dẫn cụ thể tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP gồm 4 điều kiện như các giao dịch hợp pháp khác bao gồm: điều kiện về chủ thể; điều kiện về nội dung; điều kiện về ý chí tự nguyện; điều kiện về hình thức. Sự khác biệt nổi bật giữa hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng khác là quy định về hình thức hợp đồng với 2 điều kiện:
- phải được lập thành văn bản;
- phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng (cho đến thời điểm 2005 là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) (Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 thì trong trường hợp pháp luật có quy định khác thì không phải chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền). Cần chú ý theo quy định tại Điều 401 BLDS năm 2005, thì hợp đồng dân sự vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng phải đủ để chứng minh các điều kiện như đã nêu ở trên.
- Cần lưu ý là khi đã có đủ các điều kiện như nêu ở trên thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc với các bên, không phụ thuộc vào việc đã thi hành hợp đồng ở mức độ nào.
4.2.1.1. Công nhận hợp đồng mua bán nhà ở với trường hợp giao dịch xảy ra trước 01-7-1991
Cần chú ý trường hợp này có những quy định đặc biệt về hiệu lực của hợp đồng (khác Bộ luật Dân sự).
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
- Hình thức của hợp đồng không đúng quy định tại thời điểm giao kết cũng vẫn được công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà;
- Bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà.
- Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đã được hoàn tất thì coi như hợp đồng có hiệu lực (buộc phải thi hành những gì chưa thi hành) mà không phải xét về hình thức của hợp đồng (khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10).
- Những hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật Dân sự thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần. Đây là quy định đặc biệt có tính hồi tố, căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự để xét tính chất của giao dịch đã xảy ra trước đó.
- Giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước 01-7-1991 có những quy định riêng như trên về hiệu lực cũng có nghĩa việc thu thập chứng cứ phải phục vụ yêu cầu chứng minh về các sự kiện pháp lý đó. Ví dụ: thu thập chứng cứ chứng minh đã có việc giao một phần tiền mua nhà để chứng minh hợp đồng đã có đủ điều kiện công nhận.
- Trong quy định của Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10, một số hành vi thực hiện hợp đồng lại được quy định làm căn cứ đánh giá hiệu lực của hợp đồng. Ví dụ: Giao nhà, giao tiền, làm thủ tục chuyển quyền sở hữu…Đây là quy định đặc biệt khác so với Bộ luật Dân sự, nên cần phải hết sức chú ý.
- Giải thích khái niệm “ Bên mua nhà ở” (điểm 4, mục 1 Thông tư liên tịch số 01/999/TTLT - TANDTC - VKSNDTC 25-1-1999) còn bao gồm: Người có tên cùng bên mua nhà ở, người thừa kế hợp pháp; trong trường hợp nhà được mua bán nhiều lần thì “bên mua nhà ở” là người mua cuối cùng (hoặc thừa kế hợp pháp của họ).
4.2.1.2. Công nhận hợp đồng mua bán nhà ở đối với giao dịch mua bán được xác lập từ 1-7-1991 đến 30-6-1996
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
- Đây là thời kỳ Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực thi hành. Cần chú ý quy định về áp dụng Bộ luật Dân sự .
|
